Dreptul de preempțiune în legislația europeană – o privire comparată

Ce este dreptul de preempțiune?
Este un drept care oferă unei persoane prioritate la cumpărarea unui bun, înaintea altor potențiali cumpărători, în aceleași condiții. Scopul său este de a proteja anumite interese private sau publice, păstrând bunurile în anumite cercuri sau sub controlul autorităților.

Franța – un model de reglementare extinsă

Originea dreptului de preempțiune în Franța se regăsește în Evul Mediu, prin „retragerile feudale”. Deși mecanismul a evoluat, ideea de a oferi prioritate anumitor cumpărători a rămas.

Astăzi, Franța nu are un cod unitar al preempțiunii, dar reglementează drepturi diverse, mai ales în urbanism. Drepturile de preempțiune urbane (DPU) sunt principalele instrumente prin care autoritățile locale pot achiziționa terenuri pentru proiecte de interes public. Legea din 1985 a consolidat acest cadru, transformând preempțiunea într-un instrument esențial de planificare urbană.

Există și forme private, cum ar fi drepturile chiriașilor de a cumpăra locuința pe care o ocupă în anumite situații (vânzare liberă, vânzare în bloc).

Germania – structurare clară în Codul civil

În Germania, dreptul de preempțiune a apărut din tradiții de proprietate colectivă și s-a formalizat în Codul civil. Există două mari forme:

• Dreptul de preempțiune de creanță – generează obligații între vânzător și preemptor, dar nu afectează cumpărătorul terț.

• Dreptul real de preempțiune – legat de bunuri imobile, cu efect direct asupra terțului: dacă vânzarea încalcă dreptul preemptorului, acesta poate revendica bunul.

Germania reglementează și aplicații speciale, precum drepturile chiriașilor sau drepturi publice în favoarea municipalităților.

Italia – influențe romane și evoluție modernă

În Italia, originea preempțiunii se află în dreptul roman (jus protimiseos). În Evul Mediu, drepturile de preempțiune s-au extins în familie și între coproprietari.

Astăzi, Codul civil italian distinge între:

• Preempțiunea convențională – stabilită prin contracte (ex.: pactul de preferință din administrare)

• Preempțiunea legală – însoțită de garanții juridice. Dacă este încălcată, preemptorul poate înlocui cumpărătorul terț printr-o simplă declarație.

Există forme speciale, cum ar fi dreptul de preempțiune ereditară între comoștenitori.

Common law – abordare flexibilă

În dreptul anglo-saxon, nu există o tradiție clară codificată, dar s-au dezvoltat două instrumente contractuale principale:

• Right of First Refusal (ROFR) – titularul poate cumpăra înaintea altora dacă proprietarul decide să vândă.

• Right of First Offer (ROFO) – proprietarul trebuie să ofere bunul titularului înainte să îl scoată pe piață.

Aceste mecanisme sunt frecvent folosite în tranzacții imobiliare și comerciale, asigurând o negociere echitabilă și predictibilă.

Concluzie

Dreptul de preempțiune este un instrument juridic adaptabil, cu forme variate în legislațiile europene. De la protecția interesului public (urbanism, patrimoniu) până la asigurarea priorității private (chiriași, coproprietari), preempțiunea rămâne un mecanism esențial pentru echilibrarea intereselor în tranzacțiile imobiliare.